W 2014 roku nie kupisz mieszkania bez wkładu własnego.
Zobacz, ile pieniędzy będziesz potrzebować...
Jedną
z najważniejszych zmian, jakie na rynek kredytowy w przyszłym roku wprowadzi,
przyjęta wczoraj przez KNF nowelizacja rekomendacji S, jest wymóg posiadania
wkładu własnego. Już za kilka miesięcy może to w znaczący sposób ograniczyć
dostępność kredytów.
Stopniowanie wkładu własnego
Umiarkowanym
pocieszeniem może być fakt, że Komisja Nadzoru Finansowego, złagodziła nieco
pierwotne założenia i zdecydowała się na stopniowe wprowadzanie wymagań
odnośnie wkładu własnego, rozkładając je na cztery lata. Przypomnijmy, że
pierwotnie nowelizacja zakładała wprowadzenie wymagania 10-proc. wkładu
własnego w przyszłym roku i dwukrotnie wyższego w rok później.
Przyjęta
wersja nowelizacji zakłada z kolei, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać
minimum 5% wkładu własnego. Rok później będzie to 10%. Później wymóg będzie
rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20% w 2017 roku. Co ważne, gdy
banki zaczną wymagać 15 czy 20-proc. wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą
odpowiadającą 10% ceny mieszkania,
brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem.
Dane
zebrane przez Home Broker pokazują, że dziś 10 z 20 banków pozwala
na zadłużanie się na 100% i więcej wartości nieruchomości. Zmiany proponowane
przez nadzór spowodują więc, że w 2014 roku znacznie trudniej będzie zdobyć
finansowanie na zakup mieszkania.
Wymagania
odnośnie kwoty posiadanej gotówki będą bardziej odczuwalne przez nabywców mieszkań na rynku pierwotnego niż na wtórnym. Wynika to
stąd, że w tym pierwszym przypadku koszty związane z transakcją są dziś zdecydowanie
niższe (brak taksy notarialnej i prowizji pośrednika), co oznacza, że
finansując się w 100% kredytem, potrzeba niewielkiej ilości gotówki na
dodatkowe opłaty. Można szacować, że przy zakupie mieszkania wartego 300 tys.
zł na rynku pierwotnym wystarczy kwota ok. 4 tys. zł, podczas gdy na rynku
wtórnym jest to już ok. 18 tys. zł. Rekomendacja KNF podniesie te wymagania o
kolejne 15 tys. zł w przyszłym roku, a w 2017 roku nawet o 60 tys. zł.
Sytuacja
taka rodzi obawę, że część potencjalnych kredytobiorców, nie dysponując wkładem
własnym, skorzysta ze znacznie droższych niż produkty hipoteczne pożyczek
gotówkowych. Trudno dziś ocenić prawdopodobieństwo takiego scenariusza, ale bez
wątpienia byłby to efekt przeciwny do zamierzonego przez Komisję.
Trzeba
jednak pamiętać, że wymaganie wkładu własnego jest w przypadku krajów
zachodnich naturalne. Na przykład w lutym dziennik The Guardian podał, że w
Wielkiej Brytanii największa konkurencja pomiędzy bankami rozgrywa się o
względy klientówmających przynajmniej 40-proc. wkład własny, a dla
porównania osoby mające jedynie 5% wkładu mają bardzo utrudniony dostęp do
finansowania. Przykład Wielkiej Brytanii pokazuje, że sytuacja ta nie zawsze
musi wynikać z regulacji nadzorczych czy prawnych (na wyspach dopuszczalny jest
poziom LtV przekraczający 100%), ale polityki samych banków komercyjnych.
Raport Międzynarodowego Funduszu Walutowego (z 2011 roku) pokazuje natomiast,
że nie można zadłużyć się na 100% wartości nieruchomości w takich krajach jak:
Szwecja, Portugalia, Japonia, Włochy, Niemcy, Dania, Kanada czy Austria.
Wszystko wskazuje na to , że do tego grona w przyszłym roku dołączy Polska.
Zapisy
rekomendacji mówią też o kolejnym ograniczeniu dostępu do kredytów walutowych.
Od przyszłego roku mają być one dostępne tylko dla osób osiągających dochody w
tychże walutach. Zmiana ta raczej nie spowoduje wyraźnej zmiany na rynku
kredytowym. Jak bowiem wynika z raportu AMRON-SARFiN za I kw. br. kredyty
walutowe miały jedynie 1,17-proc. udział w rynku kredytowym (m.in. ze względu
na inne ograniczenia wprowadzone przez nadzór).
Mniejsze wymogi co do wynagrodzenia
Zmianą,
która może zarówno pozytywnie, jak i negatywnie wpłynąć na zdolność kredytową
potencjalnych kredytobiorców, jest ta dotycząca wskaźnika DtI. Mówi on jaką
część wynagrodzenia może pochłonąć miesięczna rata kredytu. Obecnie, dla osób
zarabiających maksymalnie średnią krajową, jest to 50% wynagrodzenia, a dla
tych lepiej zarabiających 65% wynagrodzenia. Co prawda rekomendacja S
przewiduje ograniczenie tych wskaźników do odpowiednio 40 i 50% wynagrodzenia,
ale inaczej niż dziś ich przekroczenie nie jest zabronione. Udzielając kredytu
osobom, które te ostrożnościowe progi przekroczyłyby, banki powinny dokładniej
sprawdzać ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.
… i dłuższy okres do badania zdolności kredytowej
Podobnie
sytuacja wygląda w przypadku okresu kredytowania. Z jednej strony ograniczony
ma być maksymalny okres na jaki można się zadłużać (do 35 lat), a z drugiej
wydłużono okres, który można przyjąć do badania zdolności kredytowej konsumenta. Dziś jest to 25 lat, a w 2014 roku okres ten
wydłuży się o 5 lat. Zmiana ta powinna mieć pozytywny wpływ na zdolność
kredytową potencjalnych nabywców.
Większość
zapisów nowelizacji ma wejść w życie z początkiem przyszłego roku. Część
zaleceń banki będą musiały brać pod uwagę dopiero od drugiej połowy 2014 roku.
Bardzo interesujące. Pozdrawiam serdecznie.
OdpowiedzUsuńJa także planowałem zakup mieszkania i w końcu dopiąłem swego. Kupiłem mieszkanie w Gdańsku od https://www.eurostyl.com.pl/oferta/nowe-mieszkania-gdansk.html więc w okolicy takiej jaka mnie najbardziej interesowała. Tym bardziej, że mieszkanie jest praktycznie nowe.
OdpowiedzUsuńJak najbardziej jestem zdania, ze jest to ważna kwestia ale również należy ją poważnie przemyśleć. Moim zdaniem warto także pamiętać od razu u ubezpieczeniu nieruchomości https://cuk.pl/ubezpieczenia/nieruchomosci gdyż to one stanowi swoisty parasol ochronny.
OdpowiedzUsuńTo prawda samo posiadanie mieszkania jest bardzo fajną sprawą i ja również jestem zdania, ze dobrze jest wiedzieć jak je szukać. Muszę dodać, że ja po skontaktowaniu się z biurem nieruchomości http://immobiliachojnice.pl/ bez problemów znalazłam fajne dla mnie mieszkanie.
OdpowiedzUsuńJeśli szukasz niebanalnych rozwiązań do wykończenia swojego mieszkania, koniecznie odwiedź naszą stronę. Oferujemy najwyższej jakości materiały w nowoczesnych wzorach i kolorach. Znajdziesz u nas płytki, panele, tapety i wiele więcej. Przekonaj się na https://artcorestudio.pl/
OdpowiedzUsuń